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そしてこの有価証券は日本版ビッグバンの一環として、証券に限らず銀行による投資家への販売も認めるものであった。 また四月からは、担保不動産の証券化商品に対する投資家の信頼を高めるために、損保�@日本版ビッグバンを推進させるためには不良債権問題を少しでも解決の方向に持っていかねばならない。
したがって行政として制度的な確固たる姿勢を見せる必要があった�Aバブル時期の不動産売買が活発な時期にこそ、担保不動産や、不動産担保付きローン債権を流動化し、リスクを固定しない仕組みが必要であった�B信託方式は、不動産の取得移転にかかわる権利関係も簡単であり、ＳＰＣ方式のように、法人税などの課税上の課題も少ない。 ＳＰＣの課税軽減は今後の検討課題である�C住宅債権管理機構・整理回収銀行・共同債権買収機構の担保土地のうち、用地需要に見合う、ほとんどが更地の三千八百億円分の物件を選択し、老人福祉施設・公園などの公共的施設に有効利用する�D上物があっても収益を期待できる五千億円分の担保不動産の証券化の動きがある�E適切な評価をどう確立していくかがが今後の重要な課題であり、特に外国人投資家にもによる証券化商品の利払いや元本の保証業務も解禁された。
今回の対策に関する大蔵省の全体的な見解としては次の通りであった。 分かり易いようにするには、不動産を収益還元的手法を使って評価する必要がある�F評価した物件の情報はできるだけ公表し、有効利用に向けて収益に見合う価格へ正常化させる方向付けをする�G現在のところキャッシュフローに基づく評価システムが確立されていないため、既存の金融機関・会計事務所・格付け会社は勿論、不動産会社・鑑定士協会にとっても新しい業務として大きなチャンスである�H証券化した商品は格付けを取ったり、ディスクロージャー（情報公開）を進め、不動産証券化商品を大きな投資対象商品として位置付けしていくことが必要であるバンカース・トラストの担保不動産の証券化対策に関する公式見解は以下の通りであった。
�@証券化の体制整備のため、行政として取り組むべき内容がほぼ網羅されており、バンカースが邦銀と証券化のスキームを検討する過程で議論になった問題点が改善されている。 �A信託受益権を有価証券に認定することは、生保・投資信託が積極的に購入し易いことから、不動産証券化商品の流通市場育成のためには大きなポイントとなる。

�B特別目的会社（ＳＰＣ）を活用した証券化の場合、担保不動産をＳＰＣに譲渡する段階で不動産取得税などが課税され、経済合理性の面で証券化の障害になることから、早急に免除・軽減措置が必要である。 �C邦銀はこれまで、思い切った不良債権の償却を実施してこなかったが、バンヵースは一九九七年から一九九八年にかけてフル・ディスクロージャー（十分な情報開示）が進むと予測する。
不良債権の全体像が見えれば不動産関連の運用も検討し易い。 �D今回の土地流動化対策では、政府主導の虫食い土地の開発も盛り込まれており、政府資金の流入があれば市場が受け入れられる体制にまで整備される可能性がある。
�E損害保険会社に担保不動産関連の証券保証業を認めたことで信用補完措置も整備されてきた。 その損保が担保不動産のリスクを積極的に取りづらいという点に関しては、優先・劣後方式を活用するなど、証券化の仕組みを工夫すればよい。
�F劣後部分のリスクに関しては、公的資金の活用が必要である。 こうしたバンカースの証券化戦略のなかで、バンカースが最終着地点と考えている現在の米国不動産市場とはいかなるものなのかについて考えてみたい。
�Gこの流動化対策を見て、一部ヘッジファンドからの引き合いがあった経緯がある。 �H不動産の証券化は当初は相対の取引で始まるが、徐々に証券化商品の流通市場が形成されることになる。
�Iバンカース・トラストは世界に向け積極的なビジネスを展開したい。 米国でオークション・システムが本格的に実施されるようになったのは、一九八九年に連邦政府によって設立された整理信託公社（ＲＴＣ）が、当時破綻が相次いだ米貯蓄貸付組合（Ｓ＆ー）の不良債権処理策として、接収した不動産を大量に処分するためのオークション販売を全米各地で行なうようになってからである。
しかしその後の米国の経済環境の好転によって不良債権は減少し、公的機関主催による不動産オークションの開催は激減することになる。 ＲＴＣも一九九五年には回収業務を終了し、解散している。

米国の不動産市場には日本にはない数々のシステムがある。 まずそれらシステムの説明から始めたい。
申し込み方法：参加希望者は三週間程度のオープン・ハウス期間に下見をすることになるが、実際にオークションに参加するには一定の参加申し入れ金（通常は千ドル程度、落札しなければ後日返却）を提出し、落札した場合は落札価格の一○％を落札日に支払い、残金は三十日後しかし民間のオークション会社が主催する不動産オークションは、現在でも全米各地で開催され高い人気を誇っている。 その内容については次の通りである。
対象となる不動産：実需の住宅物件が中心。 地域によっては別荘・リゾート物件も含まれる。
物件の価格帯も十万ドルから百万ドルを超えるものまでさまざまである。 一方、オフィスビル・ホテルといった大型・複雑物件は、投資家が郵送によって入札を行なう、シールド・ビッド方式が採用されている。
に一括決済というのが一般的である。 ・最低入札価格を読み違えると入札が不調に終わりやすい。
・ほかの物件との優劣が比較されやすいため、質の低い物件には不利。 ・対面セールスよりも確実に高く売れる。

・不動産売却に要する費用と時間が節約でき、収益も向上する（不動産デベロッパーの在庫一掃処分や、一般個人が急いで所有不動産を売り払いたいときなど）（リートとは、「多数の投資家の資金を集めてさまざまな形態の不動産を取得・運営・管理するためにつくられた株式会社もしくは信託」を意味する）・株式会社、信託または社団であること。 ・物件はリートの取締役かトラスティーによって管理されること。
・転売制限のない譲渡可能証券であること。 ・毎年三百三十五日間以上百名以上の株主により保有されていること。
・五名以内の株主で五○％以上を超える株式を保有しないこと。 ・総資産の七五％以上が不動産、または不動産モーゲージ、ほかのリート・現金・国債に投資されること。
・粗収入の七五％以上を不動産関連投資から得ること。 ・キャピタルゲインを除く所得の九五％以上を投資家に配当すること。
・現在二百五十以上の銘柄が主要証券取引所に上場（一九九五年）。 主たるものとしては、・時価総額は四百四十億ドル（�U約五兆円、一九九五年）。
・商業不動産市場（三兆ドル）のなかでの位置は一・五％。 将来的には一○?一○％まで上昇すると予想されている。
・エクイティ・リート（直接所有型リート）�U不動産に直接投資する。 ・モーゲージ・リート（間接所有型リート）�U不動産ローンを資産とする。
・ハイブリッド・リート（混合型リート）�U両者の中間型。 ・高い流動性�U本来流動性を欠く投資であった不動産投資がリートとして米国の主要証券取引所に上場され、流通するため、株式や債券と同様に高い流動性を持つことになる。

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